15+
Jahre Erfahrung
200+
Transaktionen
Off‑Market
Spezialisierung
Haltung
Präzise.
Vertraulich.
Persönlich.
Jede Immobilie bringt eigene Voraussetzungen mit. Jede Entscheidung verlangt eine andere Strategie. Deshalb erhalten Sie bei mir keine Vermittlung nach Schema F, sondern eine persönliche Begleitung, die sich an Ihrem Vorhaben, Ihrer Ausgangssituation und dem jeweiligen Marktumfeld orientiert.
Ich arbeite nicht nach dem Prinzip maximaler Öffentlichkeit, sondern nach dem Prinzip passender Platzierung, sorgfältiger Vorbereitung und professioneller Verhandlung. Viele relevante Transaktionen finden nicht auf Portalen statt – sondern im persönlichen Austausch zwischen den richtigen Marktteilnehmern.
Durch mein über Jahre gewachsenes Netzwerk zu Eigentümern, Projektentwicklern, Investoren, Fonds und Family Offices eröffnen sich Möglichkeiten, die über die klassische Immobilienvermittlung hinausgehen.
Leistungen
Was ich für Sie leiste
Ob Kauf, Verkauf oder strategische Einordnung – ich begleite Sie in allen Phasen einer Immobilientransaktion persönlich, präzise und mit einem klaren Verständnis für den Berliner und Brandenburger Markt.
01
Strategische Immobilienberatung
Eine erfolgreiche Entscheidung beginnt mit einer fundierten Einschätzung. Ich unterstütze Sie bei der Bewertung von Marktchancen, Verkaufsoptionen, Ankaufssituationen und Positionierungsfragen – mit dem Ziel einer Lösung, die fachlich fundiert und realistisch umsetzbar ist.
02
Verkauf von Investmentimmobilien
Ich entwickle eine individuelle Vermarktungsstrategie, identifiziere passende Käufer und begleite den gesamten Verkaufsprozess diskret und strukturiert. Nicht Reichweite um jeden Preis – sondern die richtige Platzierung und die gezielte Ansprache geeigneter Interessenten.
03
Ankauf & Suchmandate
Ich unterstütze Käufer und Investoren bei der gezielten Suche nach geeigneten Immobilien und begleite von der Auswahl über die Prüfung bis zur Umsetzung. Gerade im Investmentbereich ist ein strukturierter Ankaufsprozess entscheidend.
04
Wertermittlung & Marktpositionierung
Eine fundierte Einschätzung von Wert, Zielgruppe und Marktumfeld bildet die Grundlage jeder guten Entscheidung. Ich unterstütze Sie bei der realistischen Einordnung Ihrer Immobilie und der passenden strategischen Ausrichtung.
05
Begleitung komplexer Transaktionen
Bei Investmentimmobilien, größeren Volumina oder diskreten Vermarktungen braucht es Erfahrung, Struktur und Fingerspitzengefühl. Ich koordiniere Prozesse, Kommunikation und Beteiligte professionell und verlässlich.
Für Verkäufer
Diskrete Vermarktung.
Klare Strategie.
Ein erfolgreicher Verkauf beginnt nicht mit einem Inserat, sondern mit einer klaren Strategie. Welche Positionierung ist sinnvoll? Welche Käufergruppe kommt infrage? Welche Form der Vermarktung passt?
Gerade bei Investmentimmobilien ist eine selektive Ansprache häufig der bessere Weg. Statt breiter Streuung steht die qualifizierte Vernetzung mit Investoren, Fonds und Family Offices im Vordergrund.
- — Verkaufsstrategie und Marktpositionierung
- — Diskrete Vermittlung ohne Portalexponierung
- — Direkte Ansprache qualifizierter Investoren
- — Strukturierte Begleitung bis zur Übergabe
Für Käufer
Gezielter Zugang.
Richtige Einordnung.
Gerade in Berlin ist es entscheidend, nicht nur Angebote zu sehen, sondern Potenziale richtig einzuordnen. Ich unterstütze Sie dabei, geeignete Immobilien gezielt zu identifizieren – auch dort, wo Angebote nicht öffentlich sichtbar sind.
Dabei begleite ich nicht nur die Suche, sondern auch die Bewertung von Lage, Substanz, Potenzial und Wirtschaftlichkeit. Mein Ziel ist eine Immobilie, die zu Ihrer Strategie und Ihren Erwartungen passt.
- — Identifikation geeigneter Anlageobjekte
- — Zugang zu Off-Market-Angeboten
- — Markt- und Potenzialanalyse
- — Begleitung bei Verhandlung und Umsetzung
Profil
Iryna Barry
Seit 2010 bin ich als selbstständige Immobilienberaterin in Berlin tätig. Nach meinem Studium der Betriebswirtschaftslehre und einer kaufmännischen Ausbildung mit Schwerpunkt Fremdsprachen habe ich mich auf die Vermittlung von Investmentimmobilien, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Projektentwicklungen spezialisiert.
Ergänzend absolvierte ich den Zertifikatslehrgang „Real Estate Consultant" an der IREBS. In 15 Jahren habe ich über 200 Transaktionen mit nationalen wie internationalen Investoren, Family Offices und institutionellen Käufern begleitet – viele davon diskret, außerhalb öffentlicher Portale.
Für meine Mandanten bedeutet das: eine persönliche Ansprechpartnerin, eine klare Strategie und professionelle Begleitung über alle Phasen der Transaktion hinweg.
Studium
Betriebswirtschaftslehre
Zertifizierung
Real Estate Consultant, IREBS
Tätig seit
2010, Berlin
Spezialisierung
Investment · Off-Market
Berliner Investmentmarkt
Aktuelle Kennzahlen für Investoren · Stand 2025/2026
kontakt
22,6x
Niedrigstes Niveau seit 2015 – Einstiegsfenster geöffnet
↓ von 32,1x (2021)
Bruttorendite Ø
~4,5 %
Erstmals seit 2021 positiver Spread zum Bauzins
Bauzins: 3,5–3,9 %
Transaktionsvolumen
4,12 Mrd.
780 Kauffälle 2025 – +31 % vs. 2023
↑ Liquidität kehrt zurück
Ø Kaufpreis MFH
2.500 €/m²
Median 2.300 €/m² · Spanne 1.200–4.800 €
24 % unter Höchstwert 2022
Marktlage
Trendwende nach 3 Jahren Korrektur
Der Berliner Zinshausmarkt hat 2025 eine Trendwende vollzogen. Nach drei Jahren Preiskorrektur und rückläufigen Transaktionszahlen kehrt wieder Liquidität in den Markt zurück. 80 % der Berliner Zinshäuser werden diskret verkauft – ohne ImmoScout, ohne Inserat.
780 Kauffälle 2025
Preiskorrektur
Bereinigtes Preisniveau – attraktiv für Einstieg
Wer 2021 zu Faktor 32 kaufte, zahlt heute für dasselbe Objekt rechnerisch rund 28 % weniger. Gleichzeitig sind die Mieten deutlich gestiegen. Das Kaufpreisfaktor-Niveau von 22,6x ist das niedrigste seit 2015.
−28 % vs. Höchststand
Käuferstruktur
Family Offices und Bestandshalter dominieren
Das Spektrum reicht vom eigenkapitalstarken Family Office bis zum langfristig orientierten Bestandshalter. Family Offices agieren typischerweise im Segment von 5–20+ Mio. €. Institutionelle Investoren halten sich zurück – Renditevorgaben werden bei aktuellen Faktoren oft nicht erreicht.
85 % vermieteter Bestand
Off-Market
Diskretion als Standard
Rund 80 % der Berliner Zinshäuser werden diskret verkauft. Wer gezielt sucht und verlässlich handelt, bekommt passende Objekte zuerst angeboten – vor der Marktöffentlichkeit. Persönlicher Netzwerkzugang ist entscheidend.
~80 % Off-Market
kontakt
22,6x
Niedrigstes Niveau seit 2015 – Einstiegsfenster geöffnet
↓ von 32,1x (2021)
Bruttorendite Ø
~4,5 %
Erstmals seit 2021 positiver Spread zum Bauzins
Bauzins: 3,5–3,9 %
Transaktionsvolumen
4,12 Mrd.
780 Kauffälle 2025 – +31 % vs. 2023
↑ Liquidität kehrt zurück
Ø Kaufpreis MFH
2.500 €/m²
Median 2.300 €/m² · Spanne 1.200–4.800 €
24 % unter Höchstwert 2022
Rendite-Spread
Positiver Spread erstmals seit 2021
Bei Kaufpreisfaktor 22,6 erzielen Käufer eine Bruttomietrendite von rund 4,5 %. Die Bauzinsen für 10-jährige Finanzierungen liegen bei 3,5–3,9 %. Erstmals seit der Zinswende ist wieder ein positiver Abstand zwischen Mieteinnahmen und Finanzierungskosten hergestellt.
Spread: ~+0,6–1,0 %
Lagerenditen
Bruttorenditen nach Bezirk 2025
Spandau und Südneukölln: ca. 2,5 % Bruttorendite auf Basis Zensusmieten. Mitte: unter 1,5 %. Periphere Lagen mit deutlich höherem Renditeprofil – differenzierte Strategie je nach Anlagehorizont erforderlich.
2,5 % – <1,5 %
Mietentwicklung
Angebotsmieten +12 % in einem Jahr
Angebotsmieten stiegen von Sommer 2024 bis 2025 um +12 %. Gute bis sehr gute Lagen: 16,50–27,00 €/m² Nettokaltmiete. Der Neubaurückgang verstärkt den strukturellen Druck auf die Bestandsmieten langfristig.
+12 % Angebotsmiete
EZB & Zinsen
Stabiles Zinsumfeld seit Mitte 2025
Die EZB pausiert seit Juni 2025 – Einlagezins bei 2,0 %. Baufinanzierungszinsen (10J) bei +/– 3,6 %. 8 Zinssenkungen seit Juni 2024. Konservative Annahme: stabiles Niveau im Jahr 2026.
Bauzins ~3,6 %
kontakt
22,6x
Niedrigstes Niveau seit 2015 – Einstiegsfenster geöffnet
↓ von 32,1x (2021)
Bruttorendite Ø
~4,5 %
Erstmals seit 2021 positiver Spread zum Bauzins
Bauzins: 3,5–3,9 %
Transaktionsvolumen
4,12 Mrd.
780 Kauffälle 2025 – +31 % vs. 2023
↑ Liquidität kehrt zurück
Ø Kaufpreis MFH
2.500 €/m²
Median 2.300 €/m² · Spanne 1.200–4.800 €
24 % unter Höchstwert 2022
Bevölkerung
Strukturelles Wachstum bis 2040
Berlin wächst auf 3,9 Mio. Einwohner. Bis 2040 prognostiziertes Wachstum von +5 %. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 beziffert den Bedarf bis 2040 auf 272.000 Wohnungen. Nachfrageüberschuss ist strukturell nicht auflösbar.
+272.000 WE Bedarf bis 2040
Neubaurückgang
Neubaumarkt faktisch eingefroren
2024: nur 1.460 Eigentumswohnungen fertiggestellt – das entspricht 10 % der Fertigstellungen. 2015 lag dieser Anteil bei 67,5 %. Nahezu alle Fertigstellungen gehen direkt in Bestandsportfolios oder werden vermietet.
−85 % ETW-Anteil seit 2015
Investorensentiment
80 % erwarten stabile bis steigende Preise
Das Wohninvestmentbarometer (Nov. 2025) zeigt: 80 % der teilnehmenden Investoren und Eigentümer erwarten stabile bis steigende Preise. 2026 wird als Jahr der Selektion eingeschätzt – konservatives Kalkül, aber klare Käufernachfrage.
80 % bullish
Generationswechsel
Verkaufsdruck durch Erbschaften steigt
Auf der Verkäuferseite prägt ein Generationswechsel die Dynamik. Jüngere Erben scheuen Verwaltungskomplexität und Regulierungsdruck. Die Konsequenz: steigende Verkaufsbereitschaft im Bestandssegment – besonders bei diskret gehaltenem Bestand.
Marktopportunität 2025–2027
Mandantenstimmen
Die Zusammenarbeit verlief von Anfang an professionell, diskret und auf Augenhöhe. Frau Barry hat nicht nur eine passgenaue Käufergruppe identifiziert, sondern den gesamten Prozess mit bemerkenswerter Präzision und persönlichem Engagement begleitet. Eine Empfehlung ohne Einschränkung.
Privatinvestor · Berlin-Mitte, Mehrfamilienhaus, 2024
Mandantenstimmen
Frau Barry hat uns als Käufer durch einen komplexen Off-Market-Prozess begleitet – souverän, transparent und mit einem klaren Blick für wirtschaftliche Tragfähigkeit. Das Objekt entsprach exakt unserem Suchprofil. Wir arbeiten weiter zusammen.
FAMILY OFFICE · Brandenburg, Wohnportfolio, 2023
Mandantenstimmen
Was mich überzeugt hat: keine Massenvermarktung, keine überhöhten Versprechen. Stattdessen eine realistische Einschätzung, klare Kommunikation und ein Käufer, der wirklich gepasst hat. Schnell, diskret, erfolgreich.
Eigentümerin · Berlin-Prenzlauer Berg, Zinshaus, 2025
kontakt
Für ein erstes vertrauliches Gespräch.
Ob Sie eine Immobilie verkaufen, ein Investment prüfen oder sich zunächst einen fundierten Überblick verschaffen möchten – in einem persönlichen Gespräch klären wir gemeinsam, welche nächsten Schritte sinnvoll sind.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage.
Telefon
Standort
Berlin, Deutschland
Alle Anfragen werden vertraulich behandelt.